Евгений Золотухин (eugzolotuhin) wrote,
Евгений Золотухин
eugzolotuhin

Category:

Почему я не стал покупать квартиру в Грузии

Обман во всем, вечная стройка и никаких гарантий. Покупку недвижимости в Грузии вкратце можно описать примерно такими словами, к большому сожалению.

Еще несколько лет назад среди некоторых россиян и украинцев было очень популярно скупать недвижимость в Грузии, особенно в курортном Батуми. Цены невысокие, реально года три назад найти квартиру недалеко от моря можно было буквально за 10 тысяч долларов, в рублях это тогда было всего в районе 600 тысяч. И это курорт!


Вкусная еда, красивые пальмы и тепло круглый год. А еще все застройщики рассказывают про качество строительства, которое чуть ли не лучше, чем в Германии.


К тому же в Грузии столько разговоров о грузинском чуде времен Михаила Саакашвили — о том, как страна третьего мира внезапно преобразилась и стала развиваться экономически (и не только) быстрее, чем все страны бывшего СССР вместе взятые. И надо сказать грузинское чудо действительно было, и действительно при Саакашвили. Вот только за последние годы чудо начало разваливаться и инвестирование в грузинскую недвижимость стало занятием достаточно сомнительным. Кстати, я и сам почти три года назад чуть не купил квартиру недалеко от моря в Батуми, к счастью, этого не случилось и я вовремя остановился.

Жизнь на стройке и риски

Самые дешевые квартиры продаются в Грузии, как и везде, на этапе строительства, с приближением окончания стройки цены вырастают иногда почти в два раза. И тут с доверчивыми инвесторами случается первый обман.

Если грузинский застройщик обещает достроить и сдать дом в конце текущего года, надо понимать, что почти всегда это ложь. Ждать придется еще пару лет, и это если повезет. При этом прописывать штрафные санкции за просрочку сдачи дома строители не согласятся. Я выбирал квартиру три года назад и дом обещали достроить меньше, чем через год. Сейчас прошло три года и недавно я был недалеко от этого места в Батуми, стройка там еще идет и хорошо, если закончится хотя бы через год. Некоторые стройки за три года не изменились вообще. В общем, если и брать, то только готовую недвижимость, иначе проблем не избежать
Говорят, что при Саакашвили, действительно, эта система работала так, что, если застройщик не выполнял план и затягивал сроки, то его стройку быстро продавали на аукционе и кто-то другой продолжал строительство. Действительно так это или нет, я не знаю, но сейчас эта система почему-то не работает, и стройки растягиваются на года. Об этом риске думают и знают все, потому что такая беда может случиться со строящимся домом во многих странах.

Но это еще не все. Даже если дом достроят, то не факт, что его сдадут в эксплуатацию, и это вообще интересная история. Чуть ли не в половине домов в Батуми люди сейчас живут не совсем легально. То есть дома не сданы в эксплуатацию и юридически местом для проживания не является.


Один из самых знаменитых домов Батуми, который не вводят в эксплуатацию уже много лет.

Отсюда могут быть проблемы с газом, электричество или водоснабжением. Иногда это решается, иногда нет. Но остается фактом то, что люди фактически живут на стройке, которую достраивать и легализовать никто не собирается.

Как мне объясняли, делают это ради экономии. Чтобы потом зарегистрировать дом один раз, когда все квартиры распроданы и регистрацию делать сразу на жильцов, не платить сначала за регистрацию жилой площади на застройщика, а потом уже на покупателя. Очень часто, кстати, в договоре прописывают сроки окончания строительства дома, но сроки сдачи в эксплуатацию не пишут, потому что, на самом деле, компания не собирается ничего сдавать! Иногда застройщик сдает дом только окончания строительства всего комплекса. Например, из трех или пяти зданий. А это годы. Или даже никогда.



Чем это чревато для простых жильцов? При сдаче в эксплуатацию может вдруг оказаться, что лифт или проводка работают неправильно и обяжут застройщиков исправить недочет. А в доме уже сто квартир с ремонтом на этот момент. Или застройщик не станет делать вообще ничего и дом останется стройкой навсегда. В общем, вариантов много, и все они безрадостные.



Новые этажи и вид на стройку

А еще вы можете купить квартиру на последнем этаже, но к окончанию строительства над вами застройщик надстроит еще пару этажей (и это в лучшем случае). Такой обман тут происходит почти всегда и изначальные рекламные проекты почти никогда не соответствуют тому, что получается в итоге.

Чем это плохо? Тем, что покупаешь ты квартиру на 9-м этаже, дом вроде бы готов, ты делаешь ремонт и заезжаешь, а через полгода внезапно над головой у тебя возобновляется стройка! Я лично был в гостях у людей, которые жили в новом доме на последнем этаже, дом считался достроенным и они ждали ввода в эксплуатацию, а потом внезапно компания получила разрешения на еще два этажа и прямо над ними стали строить дальше.


Типичный вид из окна в новостройках Батуми.

Иногда застройщики используют еще один хитрый способ обмана. Они гораздо дороже продают квартиры с "лучшим видом" и устной гарантией, что ничего этому виду в будущем не будет мешать. А,собрав деньги, спустя некоторые время сами же строят напротив огромный небоскреб, который перекрывает все виды и даже лучику солнца не дает проникнуть в дорогую квартиру. Так жилье иногда теряет в цене чуть ли не половину.

Самое большое подобное «кидалово» провернула компания Orbi. Они продавали людям апартаменты на первой линии моря в проекте Twin Towers, который состоит из двух башен. Самые дорогие, конечно, были с видом на море, горы и город и с гарантией того, что этот вид у будущих жильцов будет всегда. Стоили они гораздо дороже, чем с видом на другую сторону. Еще не закончив строить две башни, застройщик проект поменял и назвал его City Tower, теперь перед окнами владельцев «лучшего вида в Батуми» забивают сваи новой башни, а квартиры в будущем даже туристам не сдашь, кто захочет жить в темных апартаментах и смотреть на соседей?


Вот такой вид сейчас открывается из "лучших" апартаментов Батуми.


А вот уже начинается строительство новой башни, которая закроет весь вид.


Сколько можно заработать на сдаче квартир?

Большинство людей продолжают верить в рекламу и покупают недвижимость «под сдачу». Тут уже совсем весело, потому что в офисе почти каждого застройщика есть бумажка с красивой схемой окупаемости их квартир. Как правило, по их обещаниям, недвижимость должна окупиться за три-четрые года. Летом, по словам застройщиков, вы гарантированно сможете сдавать квартиру за 50-100 долларов в сутки, зимой за 30 долларов. На деле все не просто немного иначе, все вообще совсем по-другому.



Во-первых, в Батуми предложение невероятно сильно превышает спрос. Тут проблема как раз из-за гигантских башен, которые строили и продолжают строить для «инвесторов» без остановки. В одной башне по несколько тысяч апартаментов, башен десятки. Туристов летом хоть и много (было до коронавируса), но не настолько, чтобы разом заполнить десятки тысяч апартаментов на первой лини у моря, не говоря уж про вторую и третьи линии.

Пару лет назад рынок уже переполнился и теперь продолжает падать, а вместе с ним и цены. Но все равно иногда еще находятся доверчивые покупатели и строители для них продолжают строить.

Поверившие в обещания застройщиков горе-инвесторы с радостью сдают в несезон свои апартаменты за 150-200 долларов в месяц, а летом хотя бы за 15-20 долларов в сутки. Если повезет. Про окупаемость в реальности речи уже не идет и через год после покупки многие пытаются избавиться от квартир и выйти хотя в небольшой минус, не говоря уже ни о какой прибыли. Такая вот ловушка для доверчивых людей с лишними 20-30 тысячами долларов.

Когда-то при Саакашвили действительно жилье росло в цене и хорошо окупалось. Но тогда на весь Батуми было пять новостроек и все они были в два раза меньше, чем нынешние гиганты. А в какой-то момент Батуми стал превращаться в подобие китайского города-призрака, где большую часть года составляют огромное количество пустующих квартир.


Дома-призраки, в которых никто не живет. Так выглядит весь Батуми.

Правда, есть в этой ситуации и реально выигравшие, ну, кроме застройщиков. Приезжие туристы пользуются ситуацией и могут выбирать из огромного разнообразия новенькое жилье по совсем демократичным для летнего сезона ценам, а зимой так вообще красота. Вокруг и правда — море, вкусная еда и тепло круглый год, как и обещали застройщики. Только не за 50 долларов в сутки, а за 150 долларов в месяц.


Гарантии и безопасность

Три года назад я отказался от идеи покупать квартиру не из-за страха за свою безопасность или чего-то подобного. Просто я выбрал несколько понравившихся квартир и решил подождать и, если желание не пропадет, купить одну из них попозже, когда дом достроится, а я буду уверен, что мне это точно надо. При этом, Грузия казалась реально очень приятным местом, практически Европой, в которой можно купить недорогую квартиру и спокойно в ней жить, кушать фрукты и иногда за копейки летать лоукостерами на пару дней погулять в Париж.

Я приглядывал за понравившимся зданиями и ждал, когда их достроят. Но все сроки проходили, дома не достраивали, цены на недвижимость падали, и я понял, что могу потерять в деньгах, но и это оказалось не самой большой бедой.

За покупку не самых дешевых, но вполне приемлемых по ценам квартир, иностранцам в Грузии дают вид на жительство, хотя и без него без визы россиянам можно находиться на территории Грузии 360 дней в году. В общем, ВНЖ просто формальность, но все-таки для многих был аргументом «за».



В последнее время Грузия начала периодически лишать ВНЖ или просто запрещать въезд в страну иностранным владельцам грузинской недвижимости. Случаев таких десятки, объяснений от ответственных грузинских структур нет. Я прочитал несколько историй о том, как люди вложили сотни тысяч долларов, купили квартиру, сделали ремонт, открывали бизнес, каждый день поддерживали Грузию своими деньгами, а потом их на границе просто разворачивали и никакой ВНЖ им не помог. И это еще до коронавируса, сейчас в Грузию не пускают вообще никого, не важно, есть ли у тебя тут ВНЖ, бизнес или родственники.

Tags: Грузия
Subscribe
promo eugzolotuhin july 6, 07:02 48
Buy for 50 tokens
Обман во всем, вечная стройка и никаких гарантий. Покупку недвижимости в Грузии вкратце можно описать примерно такими словами, к большому сожалению. Еще несколько лет назад среди некоторых россиян и украинцев было очень популярно скупать недвижимость в Грузии, особенно в курортном Батуми. Цены…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 48 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →